Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Для многих людей обмен квартир – один из главных способов улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свою финансовую ситуацию, получив возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако, этот процесс имеет ряд трудностей, которые следует учитывать, чтобы выполнить обмен успешно. Рассмотрим, как правильно и выгодно обменять квартиру.

В столичном рынке недвижимости сориентироваться крайне сложно, потому что количество предложений меняется ежеминутно. Также нужно учитывать множество нюансов: район, близость к общественному транспорту или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски и прочее. Нахождение хорошего варианта обмена может занять годы, если вы не являетесь специалистом в данной области.

Существует несколько вариантов обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности, делающие его более или менее выгодным:

1. Обмен квартиры на загородную недвижимость: это хороший вариант для тех, кто устал от городской жизни. Удаленность от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями жизни или денежной выгодой. Хороший вариант – это современный загородный дом с хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой и всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией. Кроме того, если дом или коттедж подходит для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру, включая наличие продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.

2. Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры: этот вариант обмена часто используется для смены района, увеличения жилплощади или получения крупной денежной компенсации. Обмен может производиться с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Например, квартиру меньшей площади в центре Москвы можно обменять на квартиру большей площади в спальном районе без доплаты, особенно если речь идет о коммунальных квартирах.

3. Обмен одной квартиры на несколько: этот вариант обмена, как правило, используется по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, или для улучшения жилищных условий, если речь идет об освобождении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. Каждая из комнат жилплощади может быть обменена даже на 2-х комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.

4. Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, для проживания рядом с родственниками и прочее. Такой обмен может производиться, например, квартиры в центре на равноценную по площади в более отдаленном районе, подходящую тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.

На рынке недвижимости Москвы существует специальная схема обмена квартир по trade in. В рамках этой схемы можно приобрести новую квартиру с зачетом стоимости старой квартиры. Такой обмен производится через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает обычно 2-3 дня.

Традиционные методы обмена квартир, использовавшиеся еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Однако, самостоятельный обмен опасен, поскольку вы не защищены от юридических проблем. Вы можете потерять свое жилье или произвести несправедливую доплату, если попадете на выгодное с виду предложение. Только специалисты могут оценить вашего потенциального партнера и его документы, а также провести сделку на законных основаниях. Риелторы могут значительно уменьшить длительность поисков и подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой информации о состоянии рынка недвижимости и правильности вашего выбора. В случае же, если вы случайно нашли вариант обмена, могут возникнуть проблемы с оценкой стоимости предлагаемого вам жилья, правами собственности и другими юридическими вопросами для зарегистрированных на обмениваемой площади несовершеннолетних детей.

Обмен жилплощадью представляет собой сделку, при которой два участника обменивают жилье друг с другом. Такая сделка может быть проведена как с приватизированным, так и с неприватизированным жильем, однако обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Проведение обмена может осуществляться через договор купли-продажи (ДКП), при условии, что все объекты жилья приватизированы. Существует два вида ДКП: простая и альтернативная. В первом случае участвуют только покупатель и продавец, а во втором случае владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры.

Сейчас большинство сделок по купле-продаже - это альтернативные сделки, в которых количество участвующих квартир может быть достаточно большим. Однако, такие сделки бывают сложными, поскольку все ДКП должны быть подписаны одновременно.

В случае альтернативного обмена квартиры выставляются на продажу, а для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Эта схема требует наличия третьего участника, так называемого "чистого покупателя", который располагает необходимыми средствами для покупки.

При прямом обмене участники сделки рассчитываются друг с другом путем взаимозачетов. Здесь отсутствует элемент свободного выбора новой квартиры на рынке, который есть в схеме альтернативного обмена.

В качестве документов для обмена квартир должны быть предоставлены правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета, справка об оценочной стоимости квартиры, а также паспорта и свидетельства о рождении участников сделки. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, необходима справка из отдела опеки и попечительства районной управы. Также требуется нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии.

Договор обмена квартир и другие важные документы

Для обмена приватизированными квартирами применяются обычно два вида договоров: договор купли-продажи и договор мены.

Первый тип договора предполагает куплю-продажу квартир. В свою очередь, в договоре мены указывается, что каждая из сторон соглашается передать свою квартиру взамен на другую. Кроме того, если нужно, можно указать сумму, как и порядок доплаты, которую должна быть произведена одной из сторон.

В случае обмена приватизированных квартир, обе стороны обязуются передать друг другу права собственности на свои квартиры.

Хотя обмен квартирам является распространенной практикой, его успешность и прибыльность не всегда гарантированы. Это потому, что обмен квартир требует глубокого понимания рынка недвижимости, знаний законодательства, умения вести переговоры с контрагентами и оформлять соответствующие документы.

Фото: freepik.com