Обзор рынка недвижимости Чехии: предложения, стоимость и преимущества
Приобретение недвижимости за рубежом – это ответственный шаг. Однако, несмотря на это, многие жители России задумываются о покупке дома или квартиры за границей. Именно Чехия все чаще становится объектом интереса для наших соотечественников. Но почему именно эта страна является привлекательной для инвестиций в недвижимость? И, не менее важно, что необходимо знать потенциальным собственникам?
В первую очередь, Чехия – это страна с развитой инфраструктурой и благоприятным экономическим климатом. Кроме того, владение недвижимостью в этой стране дает право на получение шенгенской визы, что существенно упрощает процедуру перелетов в Европу. Чехия также привлекает инвесторов низкими ценами на жилье и относительно высокой доходностью при сдаче недвижимости в аренду.
Но все же перед приобретением недвижимости в Чехии стоит учитывать несколько важных моментов. Прежде всего, необходимо изучить местное законодательство и обязательства, которые возлагаются на собственника. Также стоит уделить внимание состоянию конкретного объекта недвижимости, для чего следует заранее обратиться к профессиональным риелторам и архитекторам. Кроме того, инвесторам из России следует учитывать возможные особенности российско-чешских правоотношений в сфере недвижимости.
Несмотря на все вышеперечисленные аспекты, Чехия все же остается одной из самых привлекательных стран для приобретения недвижимости. Она представляет собой сильный рынок и благоприятную среду для бизнеса. Важно лишь не забывать о возможных рисках и особенностях, связанных с такой покупкой.
Зачем покупать недвижимость в Чехии и как это может быть выгодно?
Ранее иностранным гражданам владение недвижимостью в Чехии было доступно только через юридическое лицо, но в 2009 году законодательство изменилось и права физических лиц были узаконены. Это привело к тому, что все больше людей стали интересоваться покупкой недвижимости в этой прекрасной и относительно недорогой стране с хорошим климатом, красивыми городами и высокоразвитой системой здравоохранения и образования.
Тем не менее, многие потенциальные покупатели задаются вопросом - насколько выгодной может быть такая инвестиция?
Помимо очевидных преимуществ, таких как получение права на владение недвижимостью, владельцы недвижимости в Чехии могут получить гарантированное право на шенгенскую 90-дневную многократную визу на срок до 2 лет, что позволит им легко путешествовать в странах Шенгенской зоны. Для получения такой визы необходим загранпаспорт, заполненная анкета, документы на недвижимость, финансовые гарантии и страховой полис.
Кроме того, владельцы квартир в Чехии могут выгодно сдавать их в аренду, воспользовавшись услугами русскоязычных риелторских агентств, и получать до 5% годового дохода, если правильно выбрать недвижимость и управлять ею. Долгосрочная или краткосрочная аренда - владельцы недвижимости имеют возможность выбирать наиболее выгодный вариант.
Таким образом, покупка недвижимости в Чехии не только дает право на владение недвижимостью и многократную визу, но и может быть выгодной инвестицией, если сдача в аренду будет осуществлена грамотно и профессионально.
Текущее состояние и перспективы рынка недвижимости в Чехии рассматриваются в свете новых данных, предоставленных Чешским статистическим управлением. Согласно их отчету на 2015 год, в стране проживает около 35 тысяч россиян, причем доля наших соотечественников среди иностранных покупателей недвижимости достигает 10-15%.
Помимо этого, статистика также указывает на рекордные инвестиции в недвижимость Чехии в прошлом году. Свыше 2-х миллиардов евро было вложено в данном сегменте рынка. Сделка по покупке торгового центра «Палладиум» в центре Праги на площади Республики, оцененная в 565 миллиона евро, признана самой дорогой.
Необходимо отметить, что россияне проявляют достаточно активный интерес к покупке недвижимости в Чехии. Лидирующее положение занимает столица страны - Прага. Тем не менее, стабильный интерес также вызывает недвижимость в курортных регионах, таких как Карловы Вары.
Сегодня экономика Чехии, неизменно стабильна, и коммерческая недвижимость находится в постоянном спросе. Правда, приобретение коммерческой недвижимости здесь имеет свои особенности. Продажа объекта нередко осуществляется через реализацию 100-процентной доли в компании, которая владеет объектом - это связано с меньшим налоговым бременем при продаже, однако с высокими затратами на аудит компании. При этом для покупателя такая покупка может быть сопряжена с более высокими рисками и трансакционными издержками, включая проверку деятельности компании и будущие налоговые сборы. Поэтому теперь специалисты советуют рассматривать покупку недвижимости через приобретение объекта, а не целевого юридического лица.
Рынок коммерческой недвижимости Чехии обширен и предлагает различные виды помещений: бары, рестораны, магазины, отели, склады и офисы. Особенно востребованы небольшие помещения в туристических местах, так как количество туристов посещающих Чехию продолжает расти. Однако, для владельцев недвижимости, более прибыльными могут стать менее очевидные варианты коммерческих объектов, расположенных дальше от центра туристических городов и ориентированные на местное население. Такие объекты могут обеспечивать более высокую норму доходности от сдачи в аренду, что является более привлекательным для инвестора.
Учитывая критерии рентабельности, средняя норма доходности от аренды коммерческой недвижимости на чешском рынке составляет примерно 4-7% годовых. Однако инвестиции в девелоперские проекты могут принести до 20% годовых, что делает такие инвестиции более привлекательными.
Интерес к жилой недвижимости Чехии растет с каждым годом. Иностранцы, как правило, приобретают квартиры в отреставрированных старых зданиях или в новостройках центральных районов. 2-комнатная квартира в доме комфорт-класса или отреставрированном старом здании является наиболее популярным запросом. По статистике, 80% спроса приходится на апартаменты в многоквартирных домах, а лишь 20% иностранцев приобретают отдельные дома и это, как правило, люди, которые переехали в Чехию на ПМЖ.
Тем не менее, квартиры в Чехии приобретают не только для постоянного проживания. По данным статистики, 30% всех покупок недвижимости в Чехии совершается с целью инвестирования средств, а еще 50% приобретается как недвижимость для временного использования, например, для отдыха. Однако, за последнее время начинает меняться это соотношение и все чаще квартиры приобретаются именно для сдачи в аренду или перепродажи.
Страна привлекает внимание инвесторов благодаря стабильному росту экономики, низкому уровню безработицы и укреплению курса национальной валюты в отношении евро. Согласно агентству "Блумберг", Чехия является одной из самых привлекательных стран для инвестирования. Эксперты "Нью-Йорк Таймс" добавили к этому списку и низкие процентные ставки по ипотечным кредитам (от 1,59% годовых).
Приобретение квартиры в Чехии следует рассматривать как долгосрочное вложение на 5-10 лет. Стоимость недвижимости, в среднем, ежегодно повышается на 6-10% с 2014 года и, за последний год (с июля 2015 года по июль 2016 года), был установлен рекордный показатель в 10,9%.
Какой регион Чехии наиболее подходит для покупки недвижимости?
Выбор места для приобретения недвижимости в Чехии напрямую зависит от личных предпочтений и целей покупателя, а также вида недвижимости.
Где купить коммерческую недвижимость?
Чаще всего приобретение торговых площадей или гостиниц иностранными клиентами связано с предпочтением туристических районов страны. Однако, в соответствии с мнением экспертов, такое решение не всегда приводит к оптимальному результату. Последнее описание можно отнести к категории приобретаемой коммерческой недвижимости в целом.
Часто лучшим вариантом оказывается приобретение коммерческой недвижимости "в широком центре" крупных городов. Следует учитывать бюджет, который покупатель готов вложить, и выбрать подходящий объект, который обеспечит максимальную доходность на вложенные средства.
Складские помещения большой ценности представляют на окраине крупных городов, а также вдоль значимых магистралей, связывающих Чехию с остальной Европой.
Где купить жилую недвижимость?
При выборе жилой недвижимости для себя, рекомендуется руководствоваться своими предпочтениями. Большинство иностранцев покупают жилье в центральных и спальных районах Праги и других крупных городов, а также в курортных городах и поселках. В этих местах есть большой спрос на аренду жилья. Если же ваша главная цель – вложение и приумножение капитала, то следует обращать внимание на жилье, которое обладает высокой доходностью, рентабельностью (срок окупаемости) и ликвидностью (потенциал роста в цене). Таким образом, можно выбрать такую недвижимость, которая не потеряет спрос.
Кроме того, эксперты прогнозируют рост цен на новостройки в Чехии на 6,6% в 2016 году и на 4,9% в 2017 году.
Цены на жилье в Чехии
Жилье в Чехии считается относительно доступным и покупают его не только люди с высоким достатком, но и представители среднего класса. Как и во всем мире, стоимость жилья в Чехии изменяется в разных районах. Наиболее дорогим районом является исторический центр Праги. Здесь цены составляют в среднем 4 тысячи евро за квадратный метр. Отремонтированную квартиру площадью 120 квадратных метров в историческом здании с высокими потолками и лепниной в одном из самых модных районов Винограды можно купить от 360 000 евро. Маленькую квартиру-студию площадью 23 квадратных метра в нескольких станциях метро от центра можно купить за 90 000 евро. Однако, за пределами исторического центра цены значительно снижаются и составляют от 2,3 до 2,7 тысячи евро за метр. Например, двухкомнатную квартиру площадью 42 квадратных метра на 3-м этаже трехэтажной кирпичной новостройки 2010 года в Праге 9 можно купить за 99 500 евро, а в Праге 4 – двухкомнатную квартиру-студию площадью 66 квадратных метров с отличным ремонтом и большой лоджией за 125 000 евро.
В районе Карловых Вар стоимость квадратного метра жилья составляет около 1,8-2 тысячи евро для квартир и от 1,1 тысяч евро – для частных домов. Двухкомнатные апартаменты площадью 28 квадратных метров рядом с минеральными источниками можно купить за 60 000 евро, а симпатичный коттедж с участком на окраине – за 125 000 евро.
Небольшая 40-метровая квартира в курортном городе Марианские Лазни на окраине обойдется примерно в 36 000 евро, а 95-метровые апартаменты в старом доме в центре города – в 140 000 евро.
Кроме стоимости жилья, необходимо учитывать услуги агентства. Как правило, агентство обеспечивает полное юридическое сопровождение сделки и покрывает расходы на юриста, а также предоставляет переводы и оплачивает банковское хранение денег, регистрационный сбор (1000 крон) и услуги нотариуса. Кроме того, существует налог на перевод права собственности у вторичной недвижимости, который составляет 4% от цены продажи или НДС, который обычно касается только новостроек от девелопера. Обычно эти расходы уже включены в стоимость жилья, но всегда имеет смысл уточнять.
Владение недвижимостью в Чехии предполагает выплату ежегодного налога на объекты недвижимости. Сумма налога зависит от площади и местоположения имущества. Например, для 50-метровой квартиры в многоквартирном доме в Праге налоговые выплаты будут около 22 евро в год.
Включенные в содержание объекта коммунальные платежи составляют примерно 80-200 евро за квартиру и 120-300 евро за дом в месяц. В случае сдачи недвижимости в аренду, необходимо оформить налоговую декларацию и уплатить налог на прибыль по окончании календарного года. Благодаря государственным программам налоговых льгот, владелец описанной выше двушки, сдаваемой по обычной цене, может не платить налог вообще, или выплаты будут очень низкими.
Приобретение недвижимости в Чехии является выгодным вложением средств и предоставляет комфортные условия для жизни. Чехия – уютная страна с устойчивой экономикой, чистой экологией и увлекательной историей.
Интересный факт: высшее образование в государственных университетах Чехии на чешском языке бесплатно для всех студентов - как для чехов, так и для иностранцев. Многие россияне приобретают недвижимость в Чехии для детей, получающих образование в Чехии или планирующих поступать в чешский вуз после окончания средней школы.
Фото: freepik.com